Как купить земельный участок под ИЖС в 2022 году

Жить в частном доме хорошо. Многие хотят его построить, но сначала нужно выбрать для него место. Участок земли под ИЖС можно по-разному приобрести, даже бесплатно.

Зная порядок действий и тонкости оформления документов, можно точнее рассчитать временные и  денежные затраты.

Участок под ИЖС – оформление

Чтобы начать строить дом, надо выбрать конкретный участок земли, на котором может быть установлено капитальное строение под проживание.

Если надел на территории населенного пункта, относится к землям муниципалитета или поселения, после завершения строительства ему будет присвоен адрес.

После присвоения адреса, у владельца участка и строения появляется право прописаться по нему.

При завершении строительства и регистрации права собственности на строение, застройщик может получить разрешение на подключение всех коммуникаций – систем отопления, канализации, газопровода, водопровода и электричества.

Перед тем, как начинать застройку, необходимо внимательно изучить всю документацию и выяснить, есть ли обременения на участок. Бывает, что он оформлен в долгосрочную аренду, при этом возведение зданий на нем запрещено.

Процедура покупки участка под ИЖС

Любой земельный надел – чья-то собственность. Сбор документов и выкуп организуется в зависимости от собственника. Тут может быть два варианта развития событий.

1. Земля принадлежит муниципалитету или государству. Чтобы купить участок земли под дом, придется участвовать в аукционе на общих правах. На участие в аукционе делают заявку. О землях можно узнать из официальных газет и других СМИ. Процедура идёт по строгим правилам.
2. Земля в собственности физического или юридического лица. Тут все намного проще – составляют договор купли-продажи, собирают документы и перерегистрируют право собственности (об оформлении земельного участка в собственность читайте в статье).

Надо правильно выбрать льготный земельный участок, сравнивая с аналогичными у конкурентов. Желательно изучить географическое положение и свойства грунта. Так можно избежать катастрофических проблем и сэкономить. Например, окажется, что на участке очень высокий уровень грунтовых вод, что потребует гидроизоляции всего фундамента.

Подробнее о выборе

Не стоит экономить на проверке участка. Все затраты в долгосрочной перспективе окупятся сторицей.

• Убедитесь, что поблизости нет технических объектов, соседство которых может повлиять на здоровье и комфорт. Это: предприятия обрабатывающей промышленности, заводы, фабрики, отстойные сооружения, канализационные и сточные коллекторы, ЛЭП. Линии электропередач производят сильное электромагнитное излучение, сильно гудят, да и опасность контакта сохраняется.
• Не помешает проверить и уровень радиации. Закажите лабораторный анализ грунта на содержание в нем вредных веществ.

• Хорошо, если в радиусе 2-3 км от участка находится лес или водоем. Хотя это совершено необязательно.
• В радиусе 300 метров должна быть вкопана электрическая опора. Труба водопровода должна проходить на расстоянии не более 200 метров. ГРП для подключения газа – на расстоянии не более 100 метров.
• Для нормальной жизни требуется доступ к городской или поселковой инфраструктуре. Чем ближе участок к магазинам, аптечным пунктам, школам и детским садам, тем удобнее будет.
• Большая проблема и настоящий кот в мешке – это будущие соседи. За одно знакомство о них ничего толком не узнать, но  можно составить примерное впечатление о людях. Не мешает обойти все дома, побеседовать об участке и расспросить о быте местных жителей.
• Нужно знать направление ветров в местности, тип и свойства грунта. Не лишнее – проверка уровня подземных вод. Если они высоко, это доставит море неприятностей за время стройки и эксплуатации.

Участок можно купить с незавершенными объектами строительства или полностью пустой. Второй вариант подойдет тем, кто будет делать все с нуля. Первый поможет сэкономить, но полную волю фантазии при планировке уже дать не получится.

Среди перечисленного самым главным является близость центральных коммуникационных линий. Если их нет рядом, обеспечить минимальные требования по жизнедеятельности будет проблематично, хотя альтернатива всегда есть.

• На участке должно быть электричество, которое позволит компенсировать прочие коммуникации.
• Вместо центральной канализации подойдут автономные септики.

• Водоснабжение можно организовать путем бурения скважины и установки насосной станции – для этого требуется электричество.

• Отопление можно сделать электрическим или на твердом топливе. Оно значительно дороже газового, но при отсутствии газификации  другого выхода нет.

• Готовить еду также придется на электрической плите.

Проверка документов на участок

Когда коммуникации на участке есть, необходимо перейти к проверке документов на него. План действий такой:

1. Проверить, установлены ли границы участка кадастровым инженером.
2. Убедиться, что в документах есть пометка о принадлежности надела к территории поселения.
3. Затем учтонить, разрешается ли использовать участок под ИЖС. Бывает, что он отведен под дачное строительство или подсобное хозяйство.

Если нет разрешения на строительство, дом по решению суда могут потребовать снести. И делается это за счет владельца.

От сделки стоит отказаться, если на участке ведут сельхоздеятельность.

Проверка юридической чистоты надела

Любое имущество может находиться под арестом, в залоге или иметь другие обязательства. От этого никто не застрахован, поэтому лишняя проверка не повредит.

• Нужно разузнать как можно больше о прежних владельцах. Если они сменяются очень часто, это должно насторожить.
• Правоустанавливающие документы на землю должны соответствовать всем законным требованиям.

• После запроса кадастровой выписки из Росреестра выдают документ, где отражены все данные, из-за которых могут отказать в регистрации сделки. Причины бывают разные, например, границы участка не совпадают с теми, что указаны в межевой документации.
• Поэтому стоит брать участки, на которых межевание уже проведено и все документы подготовлены. Если понравился участок, где нет таких документов, то при составлении соглашения надо предусмотреть залог и договориться о сроках межевания, прежде чем продавцу будет переведена основная сумма.

В кадастровом паспорте будут отражены следующие данные:

1. Обременение по газификации земельного участка.
2. Затрагивает ли расположение надела природоохранные и водоохранные зоны.

При покупке недвижимости у семейной пары, когда земля оформлена на одного из супругов, второй супруг должен предоставить нотариально заверенное согласие на сделку.

В интернете есть интерактивная кадастровая карта, находящаяся в общем доступе. В этом сервисе можно найти много важной и полезной информации об конкретном объекте недвижимости.

Процесс оформления земельного участка по договору купли-продажи

Как было сказано, землю можно получить путем оформления договора купли-продажи или через аукцион, если владелец участка – государство. В обоих случаях требуется соблюсти регламент процедуры:

1. Сначала идут подготовительные этапы: выбор оптимального участка, проверка его категории, сбор всех бумаг, необходимых для проведения сделки. Обязательно проводится межевание и получается кадастровый паспорт.
2. Если выкуп земли будет у государства, в местную администрацию подается заявление на приобретение конкретного надела. Затем заявителя информируют о дате проведения торгов.
3. Затем согласовываются все условия договора купли-продажи, определяется стоимость участка, оговаривается порядок и сроки уплаты по договору.
4. Проекты договора составляются в двух экземплярах и выдаются сторонам сделки. С этого момента покупатель может в течение 30 календарных дней провести проверку всех документов. По истечении этого срока составляется основной договор купли-продажи. Если это не будет сделано, сделка аннулируется.
5. Далее новый собственник сдает пакет документов в Росреестр, где он зарегистрирует свое право на владение купленным участком.

При составлении договоров могут потребоваться дополнительные документы, получаемые в разных государственных органах. Это можно уточнить в Росреестре или воспользоваться консультацией у юриста.

Документы для регистрации участка

Существует стандартный перечень документов, который не меняется от региона к региону и в зависимости от разных ситуаций:

1. Обязателен правоустанавливающий документ. Это может быть договор купли-продажи, дарения, приватизации и так далее.
2. Свидетельство о праве собственности или выписка из ЕГРН.
3. Письменное согласие супруга(и), которое требуется оформить у нотариуса.
4. Официальная оценка стоимости участка экспертом – такая бумага выдается в БТИ при изготовлении кадастрового паспорта. Сам паспорт также требуется.
5. Письменное согласие всех собственников, если продается только доля продавца в коллективной собственности.
6. При покупке земли у несовершеннолетнего требуется разрешение со стороны органов опеки и попечительства, а также законных представителей – родителей или опекунов.
7. Если в сделке участвуют посредники, они могут действовать только по нотариально оформленной доверенности.
8. Паспорта и их копии от участников сделки.
9. Квитанция об оплате госпошлины.

Сроки оформления сделки можно существенно сократить, если заранее побеспокоиться о наличии следующих документов:

• справка из реестра, по отчуждению объектов недвижимости;
• справка из другого реестра – на этот раз, регистрирующего отягощающие недвижимость условия. Так проверяется отсутствие налогового залога, аресты и прочие обременения. Справка об отсутствии налоговой задолженности должна предоставляться и покупателем недвижимости;
• составленный по всем правилам договор купли-продажи на земельный объект.

После совершения сделки и прохождения Росреестра у покупателя на руках остаются следующие документы:

• один экземпляр договора купли-продажи;
• акт о продаже земли, в котором ставится отметка об отчуждении объекта;
• копия выписки земельного кадастра.

После завершения сделки нотариус вносит изменения в реестр по вещным правам.

Документы для выкупа земельного участка у государства

При покупке земли у муниципалитета подготавливается другой пакет документов:

• заявление на согласование выкупа земли в собственность или оформления ее в долгосрочную аренду с последующим правом выкупа;

• кадастровый паспорт на землю. Получают его только после межевания в БТИ. Если на момент подачи заявления он еще не был составлен, законом отводится срок на его получение;

• заявка на участие в торгах, к которой прикладываются: копия паспорта покупателя, копия кадастрового паспорта, данные о платежеспособности гражданина, если он собирается покупать землю в кредит.

Требуется также третий экземпляр договора купли-продажи, который предоставляется в Росреестр.

Варианты бесплатного получения земли под ИЖС

Участок земли под дом можно взять не только на платной основе. Есть варианты, когда надел предоставляется бесплатно. Однако сделать это непросто, так как передача осуществляется только при соблюдении определенных условий, в противном случае предложат купить земли с аукциона.

Согласно Земельному Кодексу РФ, статья 39.5, бесплатно земля может быть выделена некоторым категориям льготников.

А именно:

• многодетные семьи, в которых есть три и более несовершеннолетних детей;
• пользователи земли, которые получили ее в бессрочное пользование или аренду до 1991 года;
• ветераны боевых действий ВОВ и прочих войн;
• контрактные военнослужащие, которые отслужили 15 лет и более;
• сотрудники правоохранительных органов, вышедшие на пенсию;
• дети-сироты, но только в отношении тех земель, которые использовались их родителями;
• герои труда, а также награжденные орденами славы и так далее.

Есть и другие нормативные акты, устанавливающие льготное выделение земель под ИЖС. Например, таковыми могут быть семьи с инвалидами, согласно закону «О социальной защите инвалидов».

Приобрести землю бесплатно льготник может только 1 раз. После этого ему придется осуществлять выкуп в общем порядке.

Условия для получения надела бесплатно

Бесплатный участок земли под строительство дома гражданин может получить только при соблюдении перечня условий.

Они относятся  к претенденту:

• человек должен быть гражданином России и иметь постоянную регистрацию не менее 5-ти лет;
• ни в данный момент, ни в прошлом за претендентом не числилась земля в собственности;
• имеющаяся жилая площадь не соответствует нормативам на одного человека. В расчет берутся все проживающие вместе члены семьи;
• семья попадает по программу «молодая». Это значит, что в ней есть хоть один супруг, которому не исполнилось 34 года.

В категорию лиц, которым выделяется земля, попадают молодые специалисты, переехавшие работать в сельскую местность в сферу образования и здравоохранения. Если такие специалисты заключат договор бессрочного трудоустройства, им будет предоставлено еще и служебное жилье.

Законодательные нормы использования земель под ИЖС

Общая высота строения на землях под ИЖС не должна превышать отметки в 20 метров. Но гораздо важнее – неделимость дома на отдельные объекты недвижимости, оформленные на разных владельцев.

Помимо жилых комнат, необходимо строение оборудовать бытовыми помещениями под нужды жильцов. Обязательны санитарные комнаты.

Описанное является принципиальным отличием земель ИЖС от СНТ и наделов похожих типов – там по-прежнему требуется разрешение на строительство.

Нормы застройки участка ИЖС

Нормы строительства для земель этой категории за последние годы не претерпели никаких изменений. Поэтому будем вспоминать:

• Максимальная площадь объекта жилого строительства не может быть больше 1500 метров квадратных;
• Расстояние от дома до проезда составляет 3 метра, а до дороги – 5 метров.
• Ограждение территории не может находиться ближе тех же 3 метров. Для нежилых построек расстояние сокращается до 1 метра.

Есть и прочие требования, которые будут рассмотрены далее по ходу статьи.

Видео: как выбрать, проверить и купить земельный участок

Заключение

Тонкости приобретения земельного участка в собственность охватывают основные нюансы процедуры, некоторые из них могут незначительно разниться в зависимости от региона.