По окончании строительства жилого дома обязательно встает вопрос о регистрации его и участка придомовой территории. Как это сделать правильно, и какие нужны документы, мы рассмотрим подробно, так как эта процедура будет сложнее чем оформление в собственность жилого частного дома.
Содержание материала
Регистрация вновь возведенного многоквартирного здания
Для того чтобы зарегистрировать многоквартирный дом либо другое недвижимое имущество, необходимо доказать факт его создания. Главное доказательство для узаконивания прав на собственность, которое подтверждает окончание строительства либо реконструкции, — это разрешение о вводе возведенного строения в эксплуатацию по установленному образцу.
Документ должен содержать:
- Правильное и полное наименование того, кто возводил здание;
- Полный адрес недвижимости, который должен подтверждаться соответствующим документом о его присвоении объекту;
- Сроки строительства;
- Краткую характеристику строения с описанием количества квартир, площади и прочих основных параметров;
- Технический план строения с описанием тех его частей, что являются совместным имуществом владельцев квартир.
В список совместного имущества, не входящего и не являющегося составными элементами помещений многоквартирного дома, а также обслуживающего все жилые помещения, включаются:
- Ограждающие элементы и крыша здания;
- Санитарное, электротехническое либо другое оборудование для общего обслуживания помещений;
- Лифты и любые шахты;
- Общие коридоры;
- Лестницы;
- Подвальные, чердачные и технические этажи;
- Придомовая территория (земельный участок).
Далее, требуется подтвердить тот факт, что земля участка под постройку многоквартирного строения была отведена и разрешение на постройку получено.
Доказательством этому служат решения соответствующих государственных органов о предоставлении участка либо договор на его аренду, а также разрешение на стройку от местного совета.
Кадастровый план может не представляться в случае посекционной застройки, что должно подтверждаться объяснением застройщика либо планом посекционного строительства.
В этом случае общий земельный участок формируется после ввода завершающей секции в эксплуатацию. Если при возведении объекта отведенные границы участка были нарушены, это считается самозахватом земли с самовольной застройкой и влечет за собой соответствующие правовые последствия.
Следующий документ, который требуется для регистрации прав собственности, — это план строения с указанием присвоенного ему кадастрового номера. Документ выдается органом, уполномоченным к ведению и учету кадастра.
Договор с инвесторами
Документ, удостоверяющий право отдельного инвестора стать владельцем квартиры, — это инвестиционный договор. Регистрация многоквартирного дома в собственность осуществляется с проведением их правовой экспертизы.
Для правомерности инвестиционной сделки она должна быть заключена с лицом, правомочным привлекать капиталовложения инвесторов.
Застройщик — юридическое лицо обязан предъявить уставные и учредительные документы предприятия, а также соответствующее разрешение на ведение подобной деятельности.
Индивидуальный предприниматель, выступающий в качестве застройщика, обязан также представить подтверждающие его статус документы. Если капиталовложения инвесторов привлекаются не самим застройщиком, необходимо представить агентские договоры, которые позволяют заниматься этим соответствующего представителя.
В инвестиционном договоре обязательно нужно указать название объекта, его фактический адрес расположения, а также площадь занимаемого участка и состав квартир и прочее. Эти данные должен отражать впоследствии договор уступки прав на собственность в момент его заключения.
После того как построенный объект будет принят в эксплуатацию, застройщик и инвестор составляют и подписывают документ об акте приема-передачи здания. В этом документе должны быть отражены технические или иные характеристики недвижимого имущества, которые точно отождествляют его с объектом, описанным в инвестиционном договоре.
Также указываются временный (строительный) и постоянный (почтовый) адрес объекта (квартиры).
Во избежание неприятных моментов, связанных с мошенническими операциями с квартирами, после окончательного возведения жилого дома застройщик должен составить документ, в котором будут указаны данные по распределению отдельных квартир настоящего многоквартирного дома с внесением фамилий инвесторов (владельцев квартир — физических лиц) или наименований (если инвестор — юридическое лицо).
Далее, уплачивается государственная пошлина за оформление регистрации и предъявляется соответствующая квитанция.
Заключение договоров на долевое участие
Для того чтобы начать привлекать капиталовложения вкладчиков для долевого участия в стройке, застройщику необходимо оформить документы, подтверждающие право на владение частью земли под строительство. Это могут быть бумаги с правом на собственность застройщика на земельный участок либо договор на его аренду.
Само же оформление долевого участия сводится к государственной регистрации договоров, ограничивающих в пользу вкладчиков права застройщика на участок земли.
Для оформления договора о долевом участии в постройке обе стороны — инвесторы и застройщик — подают заявления, предусмотренные законом о регистрации прав.
Договор должен содержать:
- Описание объекта, на который распространяется договор, с приложением документов по проектированию. Предварительно должно быть получено разрешение о вводе в эксплуатацию недвижимости;
- Оговоренные сроки, в которые застройщик объекта, участвующий в долевом строительстве, должен передать его участнику такого строительства;
- Порядок оплаты, ее срок и сумму (цену договора);
- Срок гарантии на объект.
Приложением к этому договору оформляется план квартиры, которая будет передаваться инвестору.
В случае заключения договора лицом, состоящим в браке, перед подписанием документа необходимо получение согласия супруга (супруги), заверенное нотариусом. Если этого не сделать, то в течение года вторая половина имеет право обращения с иском в суд, что влечет за собой признание сделки никчемной.
Достигшие 14-летнего возраста граждане имеют полномочия заключать сделки и подписывать договор самостоятельно, но здесь требуется согласие законного представителя в лице одного из родителей, и он же ставит на договоре вторую подпись.
Вернуться к оглавлениюОформление придомового участка
Придомовая территория — это часть земли, расположенная непосредственно под домом и вокруг него с четко определенными планом границами.
Она также подпадает под определение недвижимого имущества и, следовательно, права владения им возникают с момента госрегистрации в кадастре.
Тогда же он бесплатно становится совместной долевой собственностью хозяев помещений — жильцов многоквартирного дома.
Чтобы зарегистрировать права на совместную долевую собственность на землю, владельцы помещений проводят общее собрание по этому вопросу и назначают ответственного за выполнение необходимых мероприятий.
О проектной декларации
Важным условием, принятым Федеральным Законом в 2004 году, является то, что после оформления разрешения на стройку должна быть опубликована проектная декларация. Причем сделать это нужно не позднее двух недель до даты подписания первого договора о долевом участии в постройке.
Только после этого застройщик получает право принимать заемные средства от дольщиков.
Регистрация права владения многоквартирным домом предусматривает представление подтверждающего документа о факте опубликования с соответствующей датой.
Проектная декларация обязана отражать сведения о строительном проекте и о том, кто будет заниматься застройкой.
Вернуться к оглавлениюИнформация о застройщике
В данные о застройщике необходимо включать:
- Наименование в полной форме.
- Режим выполнения застройщиком работ.
- Данные о том, что произведена регистрация застройщика в государственном реестре.
- Информацию об участниках или учредителях застройщика.
- Сообщение о том, в каких проектах возведения многоквартирных домов или другой недвижимости участвовал застройщик три предыдущих года до даты опубликования.
- Сведения о номере лицензии и виде осуществляемой деятельности, подлежащей лицензированию и об органе, который выдал этот документ.
- Финансовые результаты работы: величину собственного капитала, размер кредиторских долгов на дату публикации и величину прибыли (убытка) в текущем году.
Сведения о проекте постройки
Подобная информация включает:
- Описание этапов, сроков строительства, целей его выполнения.
- Результаты того, как прошла государственная экспертиза проектировочной документации.
- Разрешение на выполнение строительства.
- Данные о земельном участке (аренда или собственность), его площади и границе, проектируемом благоустройстве.
Данные об земельном участке - Информацию о том, где находится многоквартирный дом.
- Данные о независимых элементах в составе многоквартирного строения, которые будут передаваться долевым вкладчикам, их характеристики.
- Сведения о том, какие функции будут отводиться нежилым элементам в многоквартирном доме.
- Данные о совместном имуществе многоквартирного объекта.
- Информацию о планируемых сроках завершения постройки многоквартирного строительства.
- Список местных органов, организаций, которые будут участвовать в приеме объекта.
- Предупреждение о финансовых рисках и соответственно принимаемых страховых мерах.
- Перечень подрядчиков по выполнению строительства.
Пристройка к многоквартирному дому
Не секрет, что каждому владельцу малогабаритной квартиры хочется как-нибудь увеличить ее площадь. Выходом может стать сооружение пристройки, некапитальной или капитальной.
Важно! Всегда нужно помнить о том, что во избежание финансовых санкций любое строительство необходимо узаконить как полагается.
Некапитальные пристройки имеют такие технические свойства:
- Лестницы до 10 кв. м без монтажа фундамента;
- Разборные террасы до 30 кв. м;
- Навесы без изменения высоты стены жилого дома и другое.
Капитальные пристройки приравниваются к реконструкции, которая изменяет такие технические свойства многоквартирного дома:
- Высоту стены;
- Площадь помещения;
- Этажность дома;
- Конструкцию;
- Использование участка под пристройкой (изменение границ).
Регистрация пристроек
Для выполнения некапитальной пристройки особого согласования не потребуется. Только после окончания монтажа нужно сдать строение представителям совета и подписать приемный акт.
Для сооружения капитальной пристройки должны согласиться все владельцы помещений жильцы многоквартирного дома.
За этим следует разработка проекта и согласование его с потребительской и пожарной инспекцией. Следующий шаг — получение заключения об отсутствии под будущей пристройкой коммуникационных сетей и утверждение проекта в градостроительном комитете. И только теперь подают заявку в местный совет на перепланировку.
После завершения работ подписывают акт приема выполненной перепланировки, а затем подают заявку в БТИ и регистрируются в едином государственном реестре.
Неоформление или ненадлежащее оформление пристройки приравнивает ее к самовольной перепланировке и самозахвату участка земли; на владельца налагается штраф с условием узаконивания либо возврата к первоначальному виду.
Если капитальная пристройка не была оформлена и появилась надобность продать квартиру, совершить сделку будет проблематично: новые хозяева вряд ли возьмут затраты и оформление пристройки на себя.
С частными домами, конечно же, проще. Нет такой бюрократической волокиты с многочисленными справками и разрешениями. Собрался пристроить себе лоджию в квартире, поэтому на личном опыте убедился, какой это сложный процесс. Затребовали много дополнительных разрешений, чтобы дать разрешение на строительство, так как вся прилегающая территория, фасад, крыша — это совместная собственность всех владельцев дома. Очень долго и муторно это все тянется, но деваться некуда.
Собрались покупать квартиру в новом доме и столкнулись с тем, что дом не может быть сдан по причине, которую нам назвать отказались. Кормили нас обещаниями, что вот-вот, еще немного и… Это немного растянулось на добрых полгода. Стали выяснять, и вот нашли перечень необходимых условий для регистрации многоквартирного дома. В итоге узнали, что земля под постройку данного дома не была отведена и, соответственно, не было разрешения на постройку дома. Ваша статья подтверждает, что данные документы должны иметь месть быть. Пришлось нам отказаться от желанного дома и начать поиски в другом месте.
Купили квартиру в многоквартирном многоэтажном доме. Очень долго ждали, чтобы его, наконец-то, сдали в эксплуатацию. От застройщика много раз слышали, что сложности с регистрацией — нужно то одно, то другое. Слышать-то слышали, но были уверены, что нам вешают лапшу на уши. После вашей статьи задумались — ведь действительно, чтобы многоквартирный многоэтажный дом прошел регистрацию, нужно собрать довольно большой пакет документов.
У знакомых небольшой коттедж на несколько семей, соответственно, несколько хозяев. По их словам, набегались они вдоволь при регистрации коттеджа. С декларацией они что-то напутали, пришлось переделывать. Были еще проблемы с коммунальными услугами. Послушаешь, не захочешь строиться. По статье и не скажешь, что с такими вещами может возникать столько мороки.
Регистрация многоквартирного дома — дело не из лёгких, надо собрать все документы от застройщика, подрядчика, инвестора и прочих, кто причастен к строительству и факту возведения МКД. В техническом плане и характеристике должно быть указано всё без ошибок, чтобы потом не возникло накладок. Документ о том, что земля отведена и разрешение на постройку имеется, тоже надо предоставить.
Регистрация многоквартирного жилого дома, хоть с пристройками, хоть без них, по сути дела, — дело довольно-таки простое, но требующее затрат времени. Самое главное — иметь документы, которые подтверждают факт возведения дома, и все необходимые разрешения на это. В противном случае, территория, на которой находятся объекты, считается незаконно захваченной, а это уже нарушение.
Здравствуйте, прочитал вашу статью только что. Статья содержит много важной и полезной информации. Я начинающий бизнесмен и недавно хотел выкупить участок под строительство жилого дома под офис. Сделать мне это удалось, несмотря на всю рутину данного мероприятия и дальнейшей работы на участке, строительстве и т.д. Возникло много трудностей, одна из которых — мои соседи по участку, которым не нравится весь процесс строительства и размещения моего будущего дома. Дело может даже дойти до судебного рассмотрения, так как разрешения у них — как и что строить, я не спрашивал, а сразу приступил к строительству. Наверное, это моя главная проблема. Буду почаще читать подобные статьи, чтобы в будущем не попасться на незнании разных тонких моментов.
Живя на первом этаже, возвел себе пристройку в виде балкона.
Началась бумажная волокита. Хотел все оформить по закону.
Понимаю, что законность еще нужно доказать.
Ходил к пожарникам, СЭС, администрации города.
И тут началось самое сложное — собрать подписи всех жильцов нашего дома.
Но на удивление, все пошли на уступки, и этот вопрос быстро разрешился.
Мы с мужем проживаем в многоквартирном доме на первом этаже, и решили расширить немного жилплощадь за счет пристройки к стене дама. Но для этого нам понадобилось подать заявку в местный совет по перепланировке. Для начала мы предоставили проект и получили заключение. А когда построили пристройку, то обратились в БТИ и оформили все нужные бумаги. Много сил и нервов, но это необходимо для того, чтобы исключить в будущем неприятности при продаже квартиры.
Прочитал на одном дыхании. Зацепило то, что не так легко оформить все документы и соблюсти условия застройки, к примеру, нужно после оформления разрешения на стройку должна быть опубликована проектная декларация. И даётся на это всего две недели. Судя по прочитанному, нужно иметь хорошую команду. Мало того, без опыта будет сложно. При этом менеджер должен быть довольно талантлив, с огромным опытом работы с проектами, нормами, правами владельцев и контроль команды. Полезная статья о том, как же сложно оперировать столь масштабным проектом, который мне и так казался сложным.
Десять лет назад купили квартиру в хрущевке на первом этаже. На первых этажах нет балконов, и мы решили построить. Никто не думал на тот момент о регистрации. Сейчас решили продать квартиру, но не тут-то было. Я в этих регистрациях не очень понимаю, что и как делать, а квартиру нужно продать в краткие сроки в связи с выездом в другую страну. Сколько времени займёт эта вся процедура с бумагами?